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农民的地可以赚钱了!详解集体经营性建设用地入市要点
  • 发布时间:2019-10-04
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    2019年8月26日,十三届全国人大常委会第十二次会议通过了全国人大常委会关于修改“土地管理法”和“城市房地产管理法”的决定。其中,集体经营建设用地进入市场的规定引起了广泛关注。

    集体经营建设用地进入市场,是集体经营建设用地转让租赁过程中具有相同权利和国有土地份额的市场进入市场的策略。国家实施改革的目的是让集体经营的建设用地直接进入市场而不征收,提高集体建设用地的配置效率,通过城乡建设用地增加农民的财产,统一市场并分享相同的价格“。收入。《土地管理法》的修订,清除了农村集体建设用地在法律制度层面进入市场的障碍。

    本修正案删除了现行第《土地管理法》条关于任何单位和个人建设的第43条,土地使用,国有土地使用申请必须依法适用,第六十三条修改为有关集体经营用地。规定:

    那么,哪些问题值得我们关注呢?

    首先,谁将进入市场?

    根据试点地区的现行做法,市场主体主要是集体经济组织,农民集体,村委会或乡(镇)政府,土地股份合作社。修订后的《土地管理法》澄清了集体经营的建设用地的主体是集体土地的所有者。根据《土地管理法》和《物权法》的规定,农民集体所有的土地依法归村农所有,由村集体经济组织或村委会管理;属于村里两个或两个以上农村集体经济组织的农民集体。所有这些都由村里的农村集体经济组织或村民小组经营和管理;它们由乡(镇)农民集体所有,由农村(镇)农村集体经济组织管理和管理。但是,对于“集体”和内部治理结构的法律性质,法律规定中仍有许多不明确的地方。集体土地所有权主体的实现仍需要法律澄清。这是一个值得讨论的问题。

    第二,哪些地方可以进入市场?

    根据修订后的《土地管理法》第63条,可以进入市场的建设用地需要满足三个条件:

    (1)运营使用由土地利用总体规划和城乡规划决定;

    (2)有必要确定工业,商业和其他运营用途的建设用地;

    (3)需要依法登记。

    建设用地的运营用途不是随意确定的,而是由土地利用总体规划和城乡规划决定的。因此,它将涉及对土地利用总体规划和城乡规划有效性的审查。对于土地利用总体规划,乡(镇)土地利用总体规划报省,自治区,直辖市人民政府批准或者经省人民政府批准。对于城乡规划,县人民政府组织县人民政府所在城镇的总体规划。其他城镇的总体规划由镇人民政府组织。乡镇人民政府组织乡镇规划和村庄规划,并向上一级人民政府报告。审批。在提交村庄规划批准之前,应由村民会议或村代表会议进行讨论和商定。

    三,如何进入市场?

    (1)进入市场的方式

    对于符合要求的集体经营建设用地,土地所有者可以将其提交单位或者个人出售或者出租。除法律,行政法规的其他规定或者合同另有规定外,建设用地的销售权可以转让,交换,出资,捐赠或抵押,限制出租。此外,集体经营建设用地租赁,集体建设用地使用权转让及其最高年限,转让,交换,出资,捐赠,抵押等,参照国有建设执行。同类土地,具体办法由国务院规定。那么,国务院将如何制定具体的实施计划是一个值得关注的问题。

    (2)正式民主决策的程序要求

    土地所有人与土地使用者应当签订书面合同,约定土地的边界、面积、使用期限、使用期限、土地用途、规划条件以及双方的其他权利和义务。同时,法律规定的集体经营性建设用地的出让、租赁,应当经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表批准。村民会议、村民代表会议的召集和表决,依照《村民委员会组织法》的有关规定进行。

    4。收入如何分配?

    集体经营建设用地进入市场,必然带来土地收益分配问题,这也是改革的重要内容。它涉及到政府与农民集体之间的收入分配、不同农民集体之间的收入分配、农民集体与集体经济组织成员之间的收入分配等多个方面。

    但目前,集体经营建设用地进入市场的收入分配机制有待完善。从试点地区的实践来看,交易平台、交易规则、土地资产评估制度等方面的缺陷对集体经济组织、地方政府的积极性产生了一定的不利影响,以及土地使用单位参与集体经营建设用地。很完美。否则,将集体经营性建设用地引入市场的效果可能会打折扣。

    目前,农村集体经营性建设用地在制度调控、监督管理、收入分配机制等方面仍面临一些困难。它需要一个法律体系来应对。试点地区的实践为此积累了一定的经验。研究试点地区的成效和教训,完善集体建设市场准入制度势在必行。这对我国经济社会持续、和谐、稳定发展具有重要意义。

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    2019年8月26日,十三届全国人大常委会第十二次会议通过了全国人大常委会关于修改“土地管理法”和“城市房地产管理法”的决定。其中,集体经营建设用地进入市场的规定引起了广泛关注。

    集体经营建设用地进入市场,是集体经营建设用地转让租赁过程中具有相同权利和国有土地份额的市场进入市场的策略。国家实施改革的目的是让集体经营的建设用地直接进入市场而不征收,提高集体建设用地的配置效率,通过城乡建设用地增加农民的财产,统一市场并分享相同的价格“。收入。《土地管理法》的修订,清除了农村集体建设用地在法律制度层面进入市场的障碍。

    本修正案删除了现行第《土地管理法》条关于任何单位和个人建设的第43条,土地使用,国有土地使用申请必须依法适用,第六十三条修改为有关集体经营用地。规定:

    那么,哪些问题值得我们关注呢?

    首先,谁将进入市场?

    根据试点地区的现行做法,市场主体主要是集体经济组织,农民集体,村委会或乡(镇)政府,土地股份合作社。修订后的《土地管理法》澄清了集体经营的建设用地的主体是集体土地的所有者。根据《土地管理法》和《物权法》的规定,农民集体所有的土地依法归村农所有,由村集体经济组织或村委会管理;属于村里两个或两个以上农村集体经济组织的农民集体。所有这些都由村里的农村集体经济组织或村民小组经营和管理;它们由乡(镇)农民集体所有,由农村(镇)农村集体经济组织管理和管理。但是,对于“集体”和内部治理结构的法律性质,法律规定中仍有许多不明确的地方。集体土地所有权主体的实现仍需要法律澄清。这是一个值得讨论的问题。

    第二,哪些地方可以进入市场?

    根据修订后的《土地管理法》第63条,可以进入市场的建设用地需要满足三个条件:

    (1)运营使用由土地利用总体规划和城乡规划决定;

    (2)有必要确定工业,商业和其他运营用途的建设用地;

    (3)需要依法登记。

    建设用地的运营用途不是随意确定的,而是由一般土地利用规划和城乡规划决定的。因此,它将涉及一般土地利用规划和城乡规划的有效性审查。对于一般土地利用规划,乡镇(镇)土地利用总体规划应当逐步向省,自治区,直辖市人民政府或者市,自治州人民政府提出。经省人民政府批准。对于城乡规划,县人民政府组织编制县人民政府所在城镇总体规划,其他城镇由镇人民政府编制。乡镇人民政府组织编制乡镇计划和村计划,提交上一级人民政府审批。在提交村民会议审批之前,村民会议或村民代表会议将讨论和商定村庄规划。

    如何进入市场?

    (1)进入市场的方式

    对于符合要求的集体经营建设用地,土地所有者可以通过租赁或租赁方式将其转让给单位或者个人使用。转让取得的经营性建设用地使用权可以转让,交换,出资,捐赠或者抵押,法律,行政法规或者合同另有约定的,限制租赁。此外,集体经营建设用地的租赁,集体建设用地使用权的转让及其最高年限,转让,交换,投资,捐赠和抵押,参照国有类似用途的建设用地进行。具体办法由国务院制定。那么,国务院将如何制定具体的实施计划是一个值得关注的问题。

    (2)民主决策的形式和程序要求

    土地所有者和土地使用者应当签订书面合同,说明土地的界限,面积,使用期限,使用期限,土地使用,规划条件和双方的其他权利和义务。同时,法律规定的集体经营建设用地的转让或者租赁,应当经三分之二以上的村民会议成员或者三分之二以上的村民代表批准。村民会议或村代表会议的召集和表决,应当按照《村民委员会组织法》的有关规定进行。

    4.收入如何分配?

    集体经营的建设用地进入市场将不可避免地带来土地收益分配问题,这也是改革的重要组成部分。它涉及多个方面,包括政府与农民集体之间的收入分配,不同农民集体之间的收入分配,以及农民集体与集体经济组织成员之间的收入分配。

    但是,目前集体经营的建设用地进入市场的收入分配机制还有待完善。从试点区的实践来看,交易平台,交易规则和土地资产评估系统的缺陷对集体经济组织,地方政府和土地使用单位参与集体经营的积极性产生了一定的不利影响。建设用地。完善。否则,将集体经营的建设用地引入市场的效果可能会被打折扣。

    目前,农村集体经营的建设用地在制度监管,监督管理和收入分配机制方面仍存在一些困难。它需要一个法律系统来回应。试点地区的实践为此目的积累了一定的经验。必须研究试点地区的有效性和经验教训,完善集体经营建设的市场准入制度。这对中国经济社会的持续,和谐,稳定发展具有重要意义。

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